香港市建局：优化“楼宇更新大行动2.0”流程缩短批出工程合约的时间

总监网志原文如下:

政府伙拍市建局在去年4月，推出第三轮「楼宇更新大行动2.0」，为更多有需要而符合资格的楼宇业主提供财政资助和技术支援，以进行楼宇维修，改善居住环境和提升楼宇安全。

在第三轮「2.0行动」申请期内，市建局共收到1,264宗合资格的申请，涉及1,600幢楼宇、大约23万6千个住宅单位。由发展局、屋宇署和市建局组成的督导委员会正陆续审批申请，部分合资格的楼宇，已在今年5月起，获发原则上批准通知书。市建局并向获批的个案委派专属的个案主任，协助业主筹组楼宇维修工程。

市建局在执行第一和第二轮「2.0行动」时，留意到部分大厦业主，因为缺乏专业知识和经验，对筹组维修工程无从入手；亦有楼宇复修个案因业主之间对工程范围、招标安排和拣选工程承建商持不同意见，经多番讨论仍未能达到共识，令维修工程一拖再拖，以致逾期仍未遵办强制验楼的法定通知。

此外，去年接连发生多宗大厦外墙石屎或批荡剥落的事件，揭示部分楼宇未有做好维修保养，甚至在收到强制验楼法定通知后的一段时间，仍未安排维修工程。有见及此，行政长官在去年《施政报告》提出检视「2.0行动」各阶段的工作流程，推动业主加快委任工程顾问和承建商，尽早检验楼宇和筹组维修工程，并加强相关的监督工作。

屋宇署、民政事务总署和市建局亦成立常设沟通机制，加强支援业主进行楼宇维修。在过去一年，市建局团队仔细检视「2.0行动」的流程并作出优化，将循四方面加强第三轮「2.0行动」的业主或法团的支援，以切实执行楼宇复修工程。

这四方面的支援包括: 业主或法团在委聘工程顾问和合资格注册承建商时，引入「预审名单」，第三轮「2.0行动」申请人必须邀请「预审名单」内的服务提供者入标； (二)制定维修工程进度时间表，要求已申请「2.0行动」的业主和法团遵从； (三)适时介入，以业主或法团的名义替楼宇维修工程招标；及 (四)编制一套只涵盖「强制验楼计划」订明修葺范围的招标文件，加快招标过程。

这些措施旨在协助业主或法团加快委聘工程顾问和承建商，以免楼宇维修工作因不同原因受到拖延。我们预计，第三轮「2.0行动」的业主和法团，在这四方面措施的支援下，在获发原则上批准通知书后，由委聘楼宇维修工程顾问、提交工程投标文件，以至批出工程合约的时间，将由以往平均大约43个月，大幅度缩短至最快19个月便能完成。

按优先次序向合资格楼宇发出原则上批准通知书

第三轮「2.0行动」在去年9月30日截止申请后，市建局与政府相关政策局和部门组成的督导委员会，著手处理申请个案的审批工作，并以安全风险评估为基础，按优先次序，分批向合资格楼宇发出原则上批准通知书，让业主和法团能及早筹组楼宇维修工程。

因应去年《施政报告》提出检视「2.0行动」各阶段的工作流程并加强监督，市建局已制定四方面措施，协助已参加第三轮「2.0行动」的业主或法团，加快筹组楼宇维修工程的工作，这包括:

编制「预审名单」 据市建局团队观察和过往在处理第一和第二轮「2.0行动」个案的经验，我们留意到部份业主或法团，在委聘工程顾问统筹大厦维修工程或合资格注册承建商的过程中，由於缺乏专业知识和相关经验，在拣选提供这类服务的公司时，往往花费不少时间了解市场上不同顾问和承建商的背景、规模、人力资源，过往承接维修工程的记录和经验等资料。此外，业主之间会就上述不同公司的资料作比较和长时间讨论，若然未能达成共识，便会令招聘工程顾问或承建商的工作迟迟都未能展开。

针对上述情况，市建局为工程顾问和承建商编制一套「预审名单」，供业主和法团参考。首先，团队会邀请已在屋宇署注册的认可人士和检验人员，以及工程承建商加入「名单」，然后，我们会进行资格查核和筛选，符合特定条件的服务提供者便会被纳入「预审名单」内。这些特定条件包括在过去5年内，顾问公司和承建商均没有干犯任何与建筑工程、工地安全、职业安全、贪污等事件而被定罪；过往曾承接不同规模的维修工程，确保有足够的经验和能力执行相关工作，以及顾问公司证明其有足够及合乎资格的人手提供服务。

此外，所有参加第三轮「2.0行动」的业主或大厦法团，在招标工程顾问统筹大厦维修工作或委聘合资格注册承建商时，均必须透过「招标妥」的电子招标平台，邀请「预审名单」内的工程顾问或承建商入标。

引入「预审名单」这做法，除了可节省业主或法团了解和拣选工程顾问和承建商的时间；更重要的，是「预审名单」由市建局「把关」，确保在名单内的服务提供者，均具备基本的维修工程技术和经验，让业主或法团能集中评估符合资格的工程顾问和承建商的投标价格，加快整个决策过程，尽早批出顾问和维修工程合约。市建局将会每年更新「预审名单」，确保资料最新、最准确。

制定维修工程进度时间表 业主或法团在获发原则上批准通知书后，一般需要在24个月内聘请工程顾问为楼宇进行勘察、根据楼宇的状况制定合适的维修方案、进行招标和评阅各标书，继而召开业主大会委聘承办商和批出维修工程合约。

然而，参加了第一和第二轮「2.0行动」的部分个案显示，由获发原则上批准通知书后，大概要平均43个月，才能完成上述工序，批出维修工程合约。究其原因，是这些个案的业主，在商讨大厦维修工程的范围、施工方案，以至造价等范畴，议而不决。以修葺外墙为例，有业主认为，工程只需要将所有松脱的饰面油漆、瓦片和瓷砖移除和更换，做好基本维修，以符合安全便足够；相反，有业主则希望藉维修的契机，全面更换外墙的瓷砖或瓦片，提升楼宇安全之余，让大厦更美观，业主们各持己见，即使召开多次会议仍未有最终决定，令开展工程举步维艰。

为此，市建局团队为参加第三轮「2.0行动」的业主或法团，制定维修工程进度时间表，将委聘工程顾问、提交工程投标文件和委聘合资格的注册承建商分为三个阶段，并按照不同大厦和屋苑的住宅单位数目，清晰订明每个阶段所需进行的工作和时间表，要求业主、法团或物业管理公司遵从。

第一个阶段是委聘工程顾问。业主或法团在接获原则上批准通知书后，需要在3个月内邀请「预审名单」内的工程顾问入标，并在随后的2个月内与中标的顾问签订合约，即业主或法团需要在5个月内完成整个委聘工程顾和签订合约的工作。相较於以往业主或法团一般要在9个月内才完成委聘工程顾问，快4个月。

第二阶段是提交工程投标文件。当业主或法团在聘请工程顾问后，视乎申请个案涉及的楼宇单位数目，顾问需要7至12个月内向屋宇署提交验楼报告、草拟委聘维修工程承建商的招标文件、提交维修工程方案估算，以及邀请承建商入标。至於第三阶段涉及委聘合资格的注册承建商，大厦或屋苑的工程顾问需要在7至12个月内提交回标分析报告，并召开业主大会议决委聘承建商和签署维修工程合约。

在应用新维修工程进度时间表后，以住宅单位数目少於50伙的大厦为例，在获发原则上批准通知书后，由委聘工程顾问、提交工程投标文件至委聘合资格的注册承建商，一般只需19个月就能完成；而住宅单位数目在250伙以上的大厦或屋苑，则需要大约29个月完成整个委聘工程顾问和承建商的程序。

市建局向第三轮「2.0行动」合资格申请发出原则上批准通知书时，已一并订明进度要求时间表，按个案所属的单位数目，划分委聘工程顾问及合资格注册承建商的进度要求。市建局团队会监督有关执行进度，并适时介入和跟进。

适时介入代发维修工程招标文件 如业主或法团未能在上述三个阶段的期限前，达至有关的进度要求，市建局将以业主或法团的名义，就委聘工程顾问和承建商展开招标工作。

我和团队都明白，楼宇维修相关工程招标及服务采购的议决有其复杂性，因此，业主或法团一旦未能按照时间表如期招标，可提出延期申请，市建局会详细审核其申请。不过，在第一和第二轮「2.0行动」中，有不少申请人曾多次向市建局提出延期申请，令筹组楼宇维修工程停滞不前。

为此，在第三轮「2.0行动」下，申请人在各阶段内，只可提出一次延期申请，业主或法团亦需有充足的理据，市建局才会接纳有关延期的申请。

我想借此机会提醒参加了第三轮「2.0行动」的申请人，市建局团队会严格执行维修工程进度时间表，如申请人在限期内未能达至相关进度要求，而又未能於期限内提出足够理据以申请延期，他们获发出的原则上批准通知书，将有机会被撤销，其申请的资助亦不会被审批。

编制「强制验楼计划」范围招标文件 「强制验楼计划」涵盖「订明检验及订明修葺工程」五个范围，包括外墙墙身及相连构筑物、属於公用部份的柱、墙、横梁及楼板等结构构件、消防安全构件、排水系统以及识别僭建物。

在一般情况下，大厦或屋苑收到强制验楼的法定通知后，会为楼宇进行检验，业主或法团委聘的工程顾问，除了遵办强制验楼通知书所要求的「订明检验及订明修葺工程」外，会建议一并进行非订明的「其他工程」，例如更换食水供应系统、天面防水、翻新公用地方和在地下大堂加装冷气等，以更全面的改善楼宇的环境和设施。因此，工程顾问在草拟维修工程招标文件时，会将「订明检验及订明修葺工程」和「其他工程」的项目列入标书内。在这情况下，当业主花时间讨论「其他工程」范围的细节，例如维修用料的产地、品牌和耐用度等，便会耽误「订明检验及订明修葺工程」项目的招标时间。

因应上述情况，市建局团队将要求业主，以及获业主委聘的工程顾问，在招聘工程承办商时，必须准备两套招标文件，一套适用於全面维修包括「强制验楼计划」下的「订明检验及订明修葺工程」和非订明的「其他工程」范围；而另一套招标文件则只涵盖「订明检验及订明修葺工程」的范围。这做法可确保即使业主或法团在「其他工程」项目未能达成共识，「强制验楼计划」下的「订明检验及订明修葺工程」范围，不会受到影响而导致所需的检验及修葺工程出现延误。

业主齐心和决心方能落实大维修

我希望透过上述的解说，让公众明白市建局在推动楼宇复修工作上，除了协助政府执行多项楼宇复修资助计划外，更投放额外资源，制定不同措施和提供全面技术支援，鼓励业主履行责任，并促使他们加快筹组楼宇维修工程。

现时，市建局楼宇复修的团队，每一名个案主任平均需要处理约80宗，包括政府的资助计划及市建局自资推出的其他资助计划。因此，若然参与资助计划的业主采取消极或怠慢的态度，令维修工程一再拖延，我们只能撤销其资助申请，将这些资源预留给积极履行维修保养其私人楼宇责任的业主。我认为，这是有效运用公共资源的做法。

而减慢楼宇老化，单靠市建局团队一方的「助力」并不能成事。归根究底，业主的齐心和决心，减少分歧，克服困难，为楼宇定期进行维修保养，才是提升楼宇安全、改善楼宇状况和居住环境的关键。